Teilverkauf des Eigenheims – was Sie wissen sollten.

Der Wohnungsmarkt lockt mit „Gewinne satt“. Viele Eigentümer haben lange Zeit des Lebens in die eigene Immobilie investiert. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass man im Alter die notwendige finanzielle Flexibilität gewonnen hat. Immer häufiger werden daher inzwischen sogenannte Teilverkäufe beworben. Dem Eigentümer wird finanzielle Freiheit versprochen, ohne dass auf das Leben in den eigenen vier Wänden verzichtet werden muss. Ob das Modell „Teilverkauf“ wirklich auf Ihre Bedürfnisse passt, muss bedacht werden – wie die Bundesnotarkammer in ihrem Oktober-Newsletter rät.

Grundprinzip des Teilkaufs.

Statistisch werden fast 50 Prozent der Wohnimmobilien in Deutschland von den Eigentümern selbst genutzt. Traditionell stellt das Eigenheim den Großteil des über die Jahre mühsam aufgebauten Vermögens dar. Im Alter entsteht oft der Wunsch, das Erarbeitete nun zu genießen, gerade wenn es keine Kinder gibt oder diese auf eigenen Beinen stehen. Ein neues Bankdarlehen aufzunehmen, kommt oft aus verschiedenen Gründen nicht in Frage. Ein Auszug oder Verkauf des Eigenheims wäre denkbar, doch ist der Schritt „zurück“ in eine Miete oder in eine kleinere Eigentumswohnung oftmals mit hohen emotionalen Hürden verbunden.

Als Alternative zum klassischen Bankdarlehen oder zum Verkauf wird immer häufiger der teilweise Verkauf des Eigenheims beworben. Der Reiz liegt auf der Hand: Der Eigentümer verkauft an einen „Investor“ bis zu 50 % der Immobilie. Mit dem erzielten Kaufpreis können größere Ausgaben gedeckt oder die Rente aufbessern werden. Als Teilverkäufer kann der Eigentümer die Immobilie weiterhin nutzen. Der Teilkäufer steht nämlich nur als Miteigentümer im Grundbuch, ist also quasi „stiller Teilhaber“. Das klingt interessant: Wer dieses Modell wählt, muss als Teilverkäufer die gewohnte Umgebung nicht verlassen und profitiert neben der gewonnenen Liquidität auch anteilig von einer späteren Wertsteigerung.

Ist das also der goldene Weg?

Verdeckte Kosten und Fallstricke.

Was interessant klingt, ist jedoch nicht nur vorteilhaft. Die Bundesnotarkammer rät zur sorgfältigen Abwägung: Zunächst muss bedacht sein, dass ein Verkauf des verbleibenden Anteils am freien Markt anschließend nahezu ausgeschlossen sein dürfte. Private Käufer haben kaum ein Interesse daran, nur einen Anteil an der Immobilie zu erwerben. Der stille Teilhaber müsste mitverkaufen – oder je nach Gestaltung kaufen. Oftmals fällt im Weiterverkaufsfall eine weitere Gebühr an.

Die Gestaltungsmöglichkeiten des Teilverkaufs sind sehr vielfältig: Daher sollte man sich über die Kosten und Gebühren im Klaren sein. Beispielsweise kann es sein, dass der Teilkäufer für die weitere Nutzung der Immobilie auf ein Nutzungsentgelt besteht, möglicherweise auch erst nach einer gewissen Zeit. Der Verkäufer wird oftmals zur Instandhaltung der Immobilie verpflichtet, was auch die Anlagenpflege mitumfasst. Faktisch kann damit der Teilverkauf eine teilweise Reinvestition des Verkaufspreises bedeuten – das wäre die Kehrseite der Medaille. Nur bei guter rechtlicher Beratung wird – wie die Notarkammer nahelegt – es kein böses Erwachen geben. Schließlich: Wenn zudem wesentliche Entscheidungen zur Immobilie getroffen werden müssen, muss mit dem Teilkäufer eine Einigung erzielt werden. Nach dem Teilkauf ist der Verkäufer nicht mehr Alleinentscheider.

Alternativen prüfen.

Der klare Rat der Bundesnotarkammer: Wer als Eigentümer einen Finanzschub benötigen, um die Immobilie halten zu können oder laufende Kosten zu decken, sollte vorsichtig beim Teilverkauf sein. Ein Komplettverkauf kann - trotz aller emotionaler Bindung - eine vernünftige Entscheidung sein, um die überschüssige Liquidität zur Eigenversorgung nutzen zu können. Der Notar berät als unabhängiger Berater auch zu Alternativen, etwa einem Modell mit lebenslangem Wohnrecht oder einer Rentenzahlung. Wer gleichwohl über einen Teilverkauf nachdenkt, sollte Angebote verschiedener Anbieter einholen. Nutzen Sie auch gerne unsere Informationssammlung rund um das Thema “Grundstücke und Eigentum”.

Sie treffen die Entscheidung.

Die Entscheidung müssen Sie treffen. Als unabhängige und unparteiliche Notarin werde ich die getroffene Entscheidung in einen grundbuchsicheren Vertrag umsetzen und über die jeweiligen Risiken umfassend belehren.

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